quinta-feira, 23 de maio de 2013

Taxa de Corretagem e Taxa Sati cobradas em imóveis vendidos na planta é legal???

Vai comprar ou já comprou um imóvel na Planta?  Conheça seus direitos!!!!



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                                                      Imóvel na planta from Fabio Motta

Juízes dão ganho de causa a compradores que questionam taxa de corretagem



Lúcia Gonçalves
lucia@redegazeta.com.br
Juízes de vários Estados têm dado ganho de causa a compradores de imóveis na planta que questionam na Justiça a cobrança da taxa de corretagem, valor que o corretor recebe quando uma venda é finalizada. Os magistrados têm entendido que esse pagamento – que varia entre 5% e 6% do valor do imóvel - deve ser feito pelas construtoras.

Em caso de condenação, as empresas devem pagar, em dobro, os valores pagos pelos compradores. Significa que, em um imóvel de R$ 100 mil, o cliente que teve taxa de R$ 5 mil a R$ 6 mil cobrada de forma irregular tem direito a receber indenização de R$ 10 mil a R$ 12 mil.
O argumento dos juízes é simples: se o corretor é contratado pela construtora, é a empresa que deve pagar os honorários do profissional. E outro agravante: a taxa está sendo repassada, por muitas construtoras, aos mutuários na hora da assinatura dos contratos sem comunicação prévia e maiores esclarecimentos. O Código de Defesa do Consumidor proíbe a cobrança por serviços que não foram combinados previamente.
Para se ter uma ideia, no Procon Estadual, o pagamento indevido de taxas na compra de imóveis está entre os primeiro itens de reclamações. Também no Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (Ibedec) as queixas são relevantes: aumentaram 11% este ano os pedidos de orientações de consumidores quanto a dúvidas em contrato de corretagem.
O comprador pode até pagar a taxa se achar conveniente ou benéfico, mas o valor tem que estar estipulado em contrato. E o pagamento só deve ser efetuado se houver conclusão do negócio. Se uma das partes desistir, a cobrança não pode ser feita. Foi o entendimento recente da ministra Nancy Andrighi, do Superior Tribunal de Justiça.

Construtoras respondem por taxa de corretagem

Por Adriana Aguiar e Laura Ignácio | De São Paulo
Fonte: Jornal Valor Econômico
O Ministério Público (MP) do Estado de São Paulo e a Receita Federal estão responsabilizando as construtoras pelo pagamento da taxa de corretagem nas vendas de imóveis. O MP abriu inquéritos para investigar a cobrança pelas corretoras, que fazem a intermediação dos negócios imobiliários. A taxa, de acordo com o órgão, deve ser paga pelas construtoras, e não pelos consumidores. A Receita Federal, por sua vez, passou a autuar as empresas de construção e engenharia sob o argumento de que deveriam recolher contribuição previdenciária e Imposto de Renda (IR) sobre esses valores. As autuações já somam mais de R$ 10 milhões.


Na prática de mercado, o comprador do imóvel paga a comissão de venda diretamente ao corretor e o restante - entrada e parcelas do bem - vai para construtora. Segundo Camila Mansour Magalhães da Silveira, da Promotoria de Justiça do Consumidor, muitas vezes, porém, o comprador não sabe distinguir a empresa de corretagem da incorporadora. "A taxa pode estar embutida no preço do imóvel pago à incorporadora, mas o consumidor não pode passar cheques para a corretora, com quem não firmou contrato", afirma. Assim, em caso de problema, fica claro para o consumidor que a responsabilidade pela venda do imóvel é da construtora.



Para resolver a questão, o MP está negociando com as empresas de corretagem. Nesta semana, homologou Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) com a Abyara Brokers para que conste nas propostas para aquisição de imóvel a informação clara e precisa de que a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem não é do consumidor. A empresa tem 60 dias para se adaptar. Por meio de sua assessoria de imprensa, a Abyara disse que o acordo faz parte da regulamentação de todo o setor.



O MP também tentou fechar acordo com a MRV Engenharia, mas não conseguiu e resolveu propor ação civil pública contra a empresa. Ao analisar a ação, a juíza Daise Fajardo Nogueira Jacot, da 15ª Vara Cível de São Paulo, decidiu suspender a cobrança da taxa diretamente pelos corretores, sob pena de multa diária de R$ 5 mil. Procurada pelo Valor, a MRV preferiu não comentar o assunto.



Com a cobrança à parte da taxa de corretagem, segundo a promotora, as construtoras também levam vantagem fiscal. "Quando o valor é repassado diretamente ao corretor, esse montante não entra na contabilidade da incorporadora, como deveria ocorrer para fins de recolhimento de tributos", afirma Camila, acrescentando que, quando não é firmado acordo, o MP pode notificar a Receita.






TAXA ILEGAL É COBRADA EM CONTRATOS DE COMPRA DE IMÓVEIS

Em relação a cobrança da Taxa de Corretagem e Taxa Sati de imóvel comprado na plantão e no próprio Stand de vendas da construtora, segue abaixo base legal para que entendam um pouco mais sobre as cobranças indevidas e a devolução em dobro das taxas cobradas ilegalmente.
COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA E A ILEGALIDADE DA COBRANÇA DE TAXA SATI E COMISSÃO DE CORRETAGEM!

Movidos pelo sonho de se adquirir um imóvel, aliado à chuva de ofertas e facilidades no setor imobiliário, o mutuário não analisa intimamente o contrato de compra e acaba sendo lesado por algumas empresas que intermediam o negócio. Ao vender um imóvel, algumas imobiliárias inserem no contrato de venda a taxa SATI – Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária, pela qual é cobrado do comprador o percentual de 0,88% sobre o valor total do bem. A explicação pela cobrança da taxaSATI, são custos com assistência jurídica para esclarecimentos; análise econômica; acompanhamento até a assinatura do contrato; entre outros serviços prestados. 

De acordo com o artigo 39, do Código de Defesa do Consumidor (CDC), a prática de submeter o fornecimento do serviço relacionado a outro é ABUSIVA. A AMSPA - Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências também condena essa prática.

 “Todos que estiverem nessa situação podem recorrer na Justiça para pedir a devolução de seu dinheiro, que deverá ser restituído em dobro, além de ser acrescido de correção monetária e juros”, explica o presidente da Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências, Marco Aurélio Luz. “As corretoras podem alegar que a cobrança foi legal, não existe lei que comprove a obrigatoriedade desse pagamento”, completa. 
Também é contra a lei não informar ao consumidor sobre a inserção da taxa no contrato, além de ferir o código de ética da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) por impor o profissional contratado pela corretora, sem permitir que o contratante busque um defensor. 

Segundo a AMSPA, o professor Robson de Sousa foi um dos afetados pela cobrança da taxa SATI. O mutuário adquiriu o imóvel no início deste ano e efetuou o pagamento da entrada do apartamento sem perceber a inclusão da porcentagem. “Na época, o caso passou despercebido, mas quando chegou o momento do financiamento e refiz as contas percebi que o valor não batia”, diz. Depois, ele conta que contatou a corretora e a construtora, na tentativa de obter esclarecimentos. 

Segundo Sousa, após vários pedidos de explicação e de passar pelo “jogo de empurra-empurra”, foi informado que o valor se referia aos serviços prestados de assessoria imobiliária. “Disseram que a cobrança da taxa era legal e que estava no contrato, mas na verdade descobri que era ilegal”, relata. “Não concordei com o procedimento, pois era dever da imobiliária falar da sua inclusão no fechamento do contrato”, esclarece. O ocorrido fez com que o mutuário procurasse o auxílio da AMSPA para reaver a quantia ou tê-la abatida no saldo devedor.

Depois da análise do contrato e dos comprovantes de pagamento de quase R$ 7 mil, Robson constatou que existia uma cláusula, em letras miúdas, especificando o serviço. “Depois desse episódio, aprendi que antes de fechar qualquer contrato devo lê-lo atentamente, tirar todas as dúvidas, analisar condições financeiras, além de colocar todos os detalhes registrados em documento e em caso de falta de esclarecimento, procurar auxílio”, assegura o professor. Robson pretende também recorrer à Justiça, para a devolução do valor pela compra de outros dois apartamentos adquiridos anteriormente, quando não sabia da ilegalidade da taxa. “Vou lutar pelos meus direitos, o que é meu quero de volta. Espero que essa prática seja combatida”, acrescenta. 

Na mesma situação, há alguns anos, Enéas Fernandes Valada comprou um imóvel e acabou efetuando o pagamento de R$ 1.300,00 pela taxa SATI, camuflada no valor da entrada. O mutuário só percebeu a cobrança indevida, quando solicitou a revisão do contrato. “A taxa foi apenas mais uma irregularidade encontrada. Tive problemas com atraso de 7 meses na entrega do meu apartamento e  o financiamento, de uma hora para outra, passou de R$ 180 mil a R$ 250 mil. Além disso, a construtora não entregou partes da área de lazer prometidas”, reclama. 

Para o presidente da AMSPA Marco Aurélio Luz, na verdade, a obrigação de pagar pela assessoria imobiliária é do próprio contratante e não do novo proprietário do imóvel. A exceção só é feita no caso do estabelecimento, em comum acordo entre as partes, com todos os esclarecimentos e retificação no contrato. “Na ânsia de realizar o sonho da casa própria, o mutuário acaba se submetendo à imposição da corretora. Ou muitas vezes não analisa com calma todos os detalhes antes de fechar o negócio, o que trará problemas futuramente”, expõe. 



Comentários Fábio Motta- advogado





Quando o imóvel é adquirido na planta e no próprio plantão de vendas da construtora, a empresa que vende o imóvel  não deve repassar os custos de suas atividades aos consumidores, é sábido que em um contrato de compra e venda quem tem a obrigação de arcar com os custo de corretagem é o vendedor e não o comprador.

Porém essas construtoras agindo dentro da ilegalidade e de forma abusiva, terceirizam o serviço para uma empresa de corretagem e esta repassa os custos da Comissão de Corretagem e Taxa Sati ao comprador, a ilegalidade está no fato que mesmo sendo o negócio intermediado por corretos devidamente inscritos no CRECI essa contratação foi feita pela construtora/incorporadora, e esta sim é quem deve assumir os gastos da contratação.
Na decisão, o MM. Juiz LUIZ FRANCISCO TROMBONI, afirma que a empresa já é remunerada pela comissão de corretagem, "de onde deveria retirar a remuneração pelo serviço prestado que, inclui, por óbvio, a assessoria técnica, uma vez que a ré é especialista na matéria, não podendo transferir sua obrigação a terceiro e nem mesmo obrigar os consumidores a arcarem com o custo de uma obrigação que pertence a ela." e continua "não houve nenhuma prestação de serviço efetiva que justificasse a cobrança."

Diante disso e como afirma na decisão a empresa de forma flagrante infringi o  artigo 39 do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que pratica a famosa venda casada: "condicionou o fornecimento de produto ou de serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço (compra e venda + corretagem + SATI), conforme sentença abaixo.


SEGUE ABAIXO SENTENÇA E ACORDÃO  DE SANTOS-SP :







IMÓVEIS: TJ- SP DETERMINA DEVOLUÇÃO DE TAXAS ABUSIVAS

O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ- SP) acaba de reconhecer o direito do mutuário de receber a devolução em dobro das taxas SATI – Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária e comissão do corretor. Para a AMSPA – Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências essa vitória na Justiça será essencial para que outros que estejam na mesma situação possam recorrer.
A decisão tomada pelo juiz Lincoln Antônio Andrade de Moura, da 24ª Vara Cível do Foro Central João Mendes do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP), acaba de reconhecer que as cobranças das taxas SATI – Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária e comissão do corretor são abusivas. Na ação, o juiz determinou que a imobiliária devolva, em dobro e acrescido de correção monetária, juros e danos materiais, os valores de R$ 13.569,50 e R$ 6.500,00 respectivamente da SATI e Corretagem. Ao todo, o mutuário, associado à AMSPA, Milton Marques Meneghini deve receber R$ 40.139,00 mil. A sentença foi baseada nos artigos 7 e 42 do Código de Defesa do Consumidor e do Artigo 45 do Código Civil.
Segundo Márcio Bernardes, advogado da Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências o resultado é em 1ª instância. “O réu tem até o dia 18 para recorrer da decisão, mas, pela nossa experiência nesses casos, dificilmente o mutuário perderá a causa”, adianta. Caso haja recurso, a ação deverá ser encaminhada ao TJ-SP para ser avaliada por um desembargador-relator e esse, se encontrar algum fundamento nos argumentos da construtora ré, encaminhará o processo para a decisão de um colegiado formado por três magistrados.
Para Marco Aurélio Luz, presidente da AMSPA, essa prática lesiva, que já se tornou comum nos dias de hoje, deve ser combatida. “Esperamos que essa vitória seja a primeira de muitas em benefício aos compradores de imóveis, que muitas vezes, acabam se submetendo ao negócio para poder realizar o sonho da casa própria”, comemora. Conforme levantamento da Associação, de janeiro a março de 2012 foram registradas 477 queixas referente à SATI e Corretagem, contra 302 reclamações em 2011. Em comparação ao primeiro trimestre do ano passado, o número de reclamações deste ano teve o aumento de 57%. “Isso prova que os mutuários estão cada vez mais informados e com isso, estão correndo atrás dos seus direitos. Antes muitos pagavam as taxas sem saber da sua ilegalidade”, completa.
Esse foi o caso de Milton Marques Meneghini, que adquiriu seu imóvel em setembro de 2009. Ele acreditou que a cobrança dos valores da SATI e Corretagem eram obrigatórias. O mutuário somente percebeu que eram taxas abusivas, quando foi informado por meio de e-mails da AMSPA. “Antes procurei a corretora, mas não obtive retorno. Então procurei a Associação, que entrou com a ação em junho de 2011”, explica. Além desse problema, Meneghini teve a promessa de entrega do apartamento prevista para dezembro do ano passado, adiada para agosto de 2012 e agora, a data mudou para maio de 2013. “Até agosto deste ano, a construtora está dentro do prazo de tolerância injustificável de seis meses, conforme cláusula prevista em contrato. Só depois desse tempo, devo tomar providências”, complementa.
O presidente da AMSPA alerta que, a partir do não cumprimento do prazo estabelecido para entrega do imóvel, o dono do bem já pode pleitear na Justiça o pagamento da multa de 2% e mais os juros de mora de 1% por mês de atraso. “Na maioria das vezes, a incorporadora se vale do direito do prazo de tolerância de 180 dias para postergar a entrega das chaves, mas na verdade, isso só se justifica em casos de força maior, como enchentes e terremoto”, protesta.
A taxa de Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária -, conhecida também como SATI ou Assessoria Imobiliária, é a cobrança de 0,88% sobre o valor do bem, que as imobiliárias impõem ao proprietário do imóvel, alegando custos de assistência jurídica para esclarecimentos, análise econômica, acompanhamento até a assinatura do contrato, entre outros serviços prestados. A prática fere o artigo 39, do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e o código de ética da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) por impor o profissional contratado pela corretora.
Segundo Marco Luz, a obrigação de pagar pela assessoria imobiliária é do próprio contratante e não do novo proprietário do imóvel. “A exceção só é feita no caso do estabelecimento, em comum acordo entre as partes, com todos os esclarecimentos e retificação no contrato”, explica.
Já a comissão do corretor é uma prática pela qual as construtoras contratam imobiliárias para fazer a intermediação entre o comprador e a incorporadora. O objetivo da artimanha é livrá-las de pagar a comissão de 6% a 8%, na venda de imóveis residenciais – determinada pelo Creci – Conselho Regional de Corretores de Imóveis. Com isso, no momento de fechar o contrato, o adquirente do imóvel paga o tributo sem saber da sua ilegalidade ou é coagido a aceitá-lo.



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* Modelo de Petição Ação ordinária c.c Repetição de Indébito com a tese e pedidos de repetição de indébito da Taxi Sati r Corretagem, editável em WORD, praticamente pronta, basta qualificar, adequar ao caso concreto e juntar os documentos necessários;

* Modelo de Petição Ação ordinária c.c Repetição de Indébito com a tese e pedidos de repetição de indébito da Taxi Sati e Corretagem + Atraso na Obra cobrando indenizações morais e lucros cessantes ou mesmo perda de uma chance, editável em WORD, praticamente pronta, basta qualificar, adequar ao caso concreto e juntar os documentos necessários;

* Processo digitalizado com petição inicial, sentença favorável e acordão mantendo a sentença. v.u; 


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 "Propagando o direito, defendendo a sociedade contra o sistema"


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Um grande abraço!!!.

quarta-feira, 3 de abril de 2013

Compra de imóvel na planta - Atraso na entrega da obras gera o dever de indenizar!!!


Clientes ganham na Justiça pagamento de aluguel se imóvel atrasar






 


Os tribunais têm consolidado entendimento de que as construtoras que atrasam a entrega de imóveis devem, além de aceitar o cancelamento do contrato, devolver os valores pagos, pagar indenização por danos morais, e ainda ressarcir os gastos que o consumidor teve com aluguéis, em virtude do atraso.
Essa tem sido a resposta da Justiça à crescente demanda de casos de clientes que reclamam do atraso na entrega de casas e apartamentos.

CUIDADOS NA HORA DE ASSINAR O CONTRATO DE SEU IMÓVEL

PASSADO DA CONSTRUTORA
Veja se há processos na Justiça e reclamações em órgãos de defesa do consumidor
OUTRAS OBRAS
Visite empreendimentos já construídos pela empresa e procure saber se os prazos foram cumpridos. Questione a construtora sobre os motivos de atrasos
PANFLETOS
Guarde tudo: folhetos, cartazes, anotações feitas pelo vendedor, informações fornecidas por e-mail. Podem servir de prova em uma ação
PRAZOS
A cláusula de carência permite um atraso além da previsão inicial. Geralmente são 180 dias
ÁREAS COMUNS
No cartório, peça a convenção e o memorial descritivo de condomínio. Nesses documentos consta a previsão de entrega de áreas comuns, como sala de ginástica
CONDOMÍNIO
Nos primeiros meses, é comum o condomínio ficar mais caro porque é preciso criar receita para implantar itens adicionais como equipamentos da sala de ginástica
GARAGEM
Verifique no contrato se a vaga de garagem será privativa ou de uso comum
DÚVIDAS
Aquele único parágrafo que você não entendeu pode fazer toda a diferença. Tire todas as suas dúvidas com o vendedor e se achar necessário procure um especialista
Somente a Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências (Amspa) encaminhou à Justiça 815 processos em 2012, 29% a mais que em 2011, quando ajuizou 632 ações.
A discussão acerca da possibilidade da construtora ser condenada a pagar, além da multa moratória prevista em contrato, os demais prejuízos causados aos clientes, em virtude do atraso na entrega do imóvel, era bastante controvertida até que os casos começaram a chegar no Superior Tribunal de Justiça (STJ).
Ao se manifestar sobre o tema, o STJ decidiu condenar uma construtora a pagar a multa e ainda ressarcir o cliente pelos alugueis que ele deixou de receber por não ter à disposição o apartamento para alugar e com isso auferir renda. Essa recente decisão, tomada em janeiro deste ano, tem sido o norte de todos os tribunais do país.
Embora a decisão não tenha resultado em jurisprudência que defina decisões dos tribunais inferiores, ela tem sido um dos principais fundamentos usados pelos tribunais para reconhecer uma tríplice vantagem para o consumidor: exigir o cancelamento do contrato em caso de atraso, a isenção de multa e a indenização por perdas e danos (como os aluguéis que teriam sido recebidos de locatários ou ainda os valores gastos com aluguéis em virtude da não entrega do imóvel).

Consumidores tiveram direitos reconhecidos na Justiça

Vanessa de Abreu é uma das consumidoras que conseguiram na Justiça que a construtora arcasse com suas despesas de aluguel até a entrega do imóvel.
Ela comprou em janeiro de 2009 um apartamento que deveria ter sido entregue em dezembro de 2010. Entretanto, isso só ocorreu quase um ano depois, em novembro de 2011.
Como a entrega do imóvel foi feita, Vanessa preferiu ficar com o apartamento, mas isso não impediu que a construtora fosse condenada a ressarcir os gastos que a cliente teve com aluguel durante o período de atraso, além de uma indenização de R$ 10 mil por danos morais.
Thaís Almeida e Oswaldo Almeida, com medo de atraso, resolveram ser cautelosos e marcaram a data do casamento para um ano após a previsão de entrega.
A compra foi em 2007, a entrega programada para 2009, e o casamento para 2010. Porém, a lentidão das obras superou a cautela do casal e impediu que o sonho de casar viesse junto com o da casa própria.
Por não ter condições de alugar outro imóvel, o casal permaneceu morando em casas separadas após o casamento. Isso fez com que o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) condenasse a construtora a indenizar o casal em R$ 15 mil por ter "impedido que os recém-casados convivessem cotidianamente sob o mesmo teto, o que lhes causou grande frustração e tristeza".
O Procon de São Paulo, em 2012 recebeu 5.100 reclamações contra as construtoras, 17% a mais que em 2011. Destas, 125 foram cadastradas como "não entrega de imóvel".
Entretanto, esse número pode ser bem maior, já que alguns casos de demora na entrega foram cadastrados como "não cumprimento do contrato". Somados, esses dois tipos de reclamação chegam a 1.936 (37% do total de reclamações envolvendo construtoras)
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Os direitos do consumidor na desistência 7 fotos

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COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA - Quem compra um imóvel em um estande de vendas geralmente dá um sinal para garantir o negócio. O comum, nesses casos, é que a construtora dê um prazo de até sete dias para fazer o depósito. "É importante ter em mãos um documento explicando as condições", diz Marta Aur, do Procon-SP Leia maisStock Images

Consumidor tem direito de desistir do negócio, mas pode perder dinheiro

O especialista em Direito Imobiliário Rodrigo Karpat afirma que desistir do negócio é um direito que o consumidor pode exercer em qualquer momento. A questão é que, dependendo do motivo que o levou à desistência, ele poderá perder dinheiro.
"Mesmo que a construtora não dê motivo para o cancelamento, o consumidor pode solicitá-lo desde que abra mão de 10% a 20% do valor do negócio. Este valor está previsto no contrato", diz Karpat.
Algumas construtoras chegam a estipular valores maiores, mas eles têm sido considerados abusivos pela Justiça.
Em caso de atraso na entrega do imóvel, o consumidor terá direito de receber uma indenização, que a Justiça tem estipulado em 1% do valor do imóvel. Além disso, o cliente poderá pedir a rescisão do contrato sem nenhum gasto.
O advogado Flavio Henrique Leite afirma que uma das alternativas para forçar a construtora a entregar o imóvel é suspender os pagamentos, mas antes disso o cliente deve fazer um comunicado oficial à empresa.
Leite também diz que a construtora não pode mudar sem a concordância do cliente as condições essenciais do contrato, como projeto ou prazo de entrega.

Caso queira outras informações retorne por email ou entre em contato pelo telefone: (13) 3016 8575 

Cordialmente, 

Fábio Motta- advogado
OAB/SP 292.747

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